To register or not: The risk of playing banker
June 30, 2014
Mede-eienaarskap van grond
August 6, 2014

Om te registreer of nie: Die risiko van bankier speel

Voornemende plaaskopers vind dit al moeiliker om die aankoop van plase en ander landbougrond te finansier. Baie verkopers van sodanige eiendom oorweeg dan die toestaan van ‘n verbandlening aan die voornemende koper vir die aankoopbedrag wat oor ‘n tydperk terugbetaal moet word. Des te erger aanvaar sommige ‘n skriftelike skulderkenning en toestemming tot vonnis as voldoende beskerming, waarna die partye blad skud en die oordragdokumente onderteken.

Voorheen was die blote registrasie van ‘n verband of ‘n kennisgewing dat die grond verkoop is met ‘n afbetalingsooreenkoms, voldoende. Tesame met die vereiste skriftelike koopooreenkoms het dit genoegsame beskerming aan die toevallige geldlener verskaf in geval van wanbetaling deur die koper.

Die Nasionale Kredietwet het egter alles verander. Hierdie Wet voorsien onder andere dat met enige kredietooreenkoms waarvan die bedrag R500 000 (vyfhonderdduisend Rand) oorskry, die gelduitlener as ‘n kredietverlener geregistreer moet wees. Dit sluit ook die toevallige privaat-plaasverkoper in, selfs as dit ‘n eenmalige ooreenkoms is met geen bedoeling deur die verkoper om ooit weer krediet aan enige ander persoon te verskaf nie. Versuim om te registreer as ‘n kredietverlener voor die aangaan van ‘n transaksie definieerbaar as ‘n “krediettransaksie”, is ‘n oortreding van die Wet.

Sou die kredietverlener nie registreer nie en die koper versuim om die paaiemente te betaal, is artikel 89(5) van die Nasionale Kredietwet onverbiddelik voorskriftelik aan die howe met hul hantering van sodanige omstandighede. Die kredietooreenkoms is ongeldig vanaf die datum waarop dit aangegaan is. Die kredietverlener moet onmiddellik alle betalings gemaak in terme van die ooreenkoms terugbetaal, asook die voorgeskrewe rente daarop. Die belangrikste is egter dat alle veronderstelde regte wat die kredietverlener sou gehad het om enige gelde betaal of goedere gelewer aan die koper te verhaal, verbeur word, insluitend die eiendom self, wat aan die staat verbeur word, tensy ‘n hof bevind dat sodanige verbeuring onregverdige verryking van die koper daarstel.

Menige verkopers, en selfs prokureurs, is óf onbewus van hierdie vereistes óf is blatant met die verontagsaming van die vereistes, want hulle “vertrou” mos die koper en “weet” dat die volle terugbetaling gemaak sal word, insluitend die rente. Dit is wanneer die ergste gebeur en die welbekende en vertroude koper wanbetaal, dat die probleem manifesteer. Verkopers wat as kredietverleners optree, maak staat op die betalings en die rente ten einde ‘n ander plaas, erger nog, hul aftrede te finansier.

Die Konstitusionele Hof het onlangs die geldigheid van hierdie artikel van die Nasionale Kredietwet en spesifiek die sub-artikel wat handel oor die verbeurdverklaring van die eiendom aan die staat, beoordeel aan die hand van die Handves van Menseregte, spesifiek wat betref die reg om nie eensydig van eiendom ontneem te word nie, en ook die sogenaamde Beperkingsklousule. J van der Westhuizen het op 10 Desember 2012 die meerderheidsbeslissing gelewer en bevind dat die eensydige verbeurdverklaring van eiendom aan die staat soos voorgeskryf in sub-artikel 89(5)(c) van die Nasionale Kredietwet, teenstrydig is met artikel 25(1) van die Handves van Menseregte.

Hierdie uitspraak moet egter ‘n dringende wekroep aan alle ongeregistreerde kredietverlenende plaasverkopers wees. Die bedoeling van die Nasionale Kredietwet is om die voorsiening van krediet buite die raamwerk daargestel deur die wetgewing, te ontmoedig. Die wet het dus ten doel om diegene te straf wat nie aan die vereistes daarvan voldoen nie, en die straf is swaar.

Sou die plaasverkoper nie geregistreer wees as ‘n kredietverlener nie en die koper versuim om die betalings te maak, loop sodanige verkoper ‘n risiko – ‘n baie groot en ernstige risiko. Tensy ‘n hof beveel dat die omstandighede sodanig is dat dit ‘n onregverdige verryking van die koper daarstel, kan ‘n verkoper nie net alle betalings en rente wat ontvang is, verbeur nie, maar hy sal ook ‘n hofbevel moet verkry wat beveel dat die verkoper geregtig is om die plaas van die wanbetalende koper terug te eis.

Die Nasionale Kredietwet verklaar sodanige kredietooreenkoms onwettig vanaf die datum waarop dit aangegaan is, derhalwe kan so ‘n kredietooreenkoms nie afgedwing word en die party in mora kan nie verplig word om te voldoen aan die ooreenkoms nie. Ons reg voorsien dat sodanige ooreenkomste afgedwing moet word as ongeregverdigde verryking, en spesifiek met die conditio ob turpem vel iniustam causam. Die vereistes daarvan is kortliks dat eienaarskap oorgedra moes wees, oordrag moes plaasgevind het op grond van ‘n onwettige ooreenkoms en die eiser moet alles wat kragtens die oreenkoms ontvang is, terugtender.

Die suksesvolle eiser moet egter ook kan bewys dat hy sonder enige kwaadwilligheid opgetree het en dat sy optrede verder nie oneerbaar was nie. Aangesien die howe se diskresie ongrondwetlik beperk is in sub-artikel 89(5)(c), mag die bankier-spelende, kredietverlenende plaasverkoper dalk nie meer die plaaseiendom aan die staat verbeur nie. Maar sodanige verkoper is egter nog lank nie in die posisie waarin hy sou gewees het as hy net ‘n eenvoudige registrasieproses gevolg het om as ‘n kredietverlener te registreer nie.

Burgerlike gehoorsaamheid aan die wetgewing van ‘n land skep ‘n stabiele, veilige, regverdige en gelyke samelewing met ‘n sterk ekonomie wat beleggers aanloklik vind. Nakoming van die Nasionale Kredietwet se vereistes verseker nie net vertroue in onroerende bates as belegging nie, maar beskerm ook diegene wat graag bankier wil speel.

Lees gerus National Credit Regulator vs Fillippus Albertus Opperman en ander, saaknommer CCT34/12 [2012] ZACC 29 en die gesag waarna verwys word in beide die meerderheidsbeslissing en die minderheidsbeslissing, geskryf deur J Cameron.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

We use cookies to improve your experience on our website. By continuing to browse, you agree to our use of cookies
X